27 Novembre 2019 – Avv. Stefania Corvaro
Una delle problematiche che spesso affligge l’acquirente di un immobile è quella di scoprire, dopo la conclusione del contratto di compravendita, che il precedente proprietario non ha segnalato la presenza di un abuso edilizio.
In primis è bene chiarire che si parla di abuso edilizio sia quando l’opera edile viene realizzata senza le autorizzazioni rilasciate dalle Amministrazioni Pubbliche competenti, sia quando la stessa viene eseguita in modo difforme rispetto al progetto depositato ed approvato in Comune.
L’abuso edilizio è un illecito che implica, a seconda dei casi, la responsabilità amministrativa e penale del proprietario dell’opera nel momento storico in cui viene accertato; ne consegue che il nuovo acquirente dovrà dimostrare la sua non colpevolezza rispetto all’abuso contestato, perciò non esserne stato l’autore materiale né il committente.
Il nuovo proprietario potrebbe essere obbligato dalle Pubbliche Amministrazioni al ripristino dello stato dell’opera autorizzato o, nel caso in cui la reintegra non fosse possibile, l’opera potrebbe essere mantenuta nello stato attuale, dietro pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria.
Diverso è il caso della sanatoria che si ha quando il nuovo proprietario dimostri che l’opera edile acquistata sia all’epoca della realizzazione, sia oggi, vanta tutti i requisiti tecnici per poter essere legittimamente autorizzata dal Comune di competenza.
Di sovente accade che i nuovi acquirenti si chiedono se il contratto di compravendita di un opera edile abusiva sia valido o sussistono i presupposti per dichiararne la nullità. A riguardo la legge impone che il rogito debba indicare necessariamente gli estremi del titolo urbanistico, ossia la concessione edilizia. In assenza di tale menzione il contratto è nullo.
In merito a tale aspetto, le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 8230/19 hanno chiarito che: in caso di vendita di un immobile abusivo, il fatto che il rogito notarile contenga la menzione del titolo urbanistico rende il contratto valido anche se le condizioni dell’immobile, in concreto, siano diverse dal predetto titolo proprio a causa della presenza dell’abuso. Secondo la Suprema Corte la menzione della licenza edilizia ha una valenza essenzialmente informativa, fornendo all’acquirente l’opportunità di accertare l’esistenza di abusi. Pertanto, il contratto di compravendita conserva la sua validità.
