Avv. Stefania Corvaro – Gli articoli artt. 1129 e 1131 Cc disciplinano le ipotesi di revoca dell’amministratore di condominio e nei casi indicati dal comma XI dell’art. 1129 Cc e dal comma IV dell’art. 1131 Cc, il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Le ipotesi di revoca
L’art. 1129 c. 11 c.c., stabilisce i casi in cui l’amministratore può essere revocato.
Le ipotesi di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, alla quale può rivolgersi ogni singolo condomino, sono: A) quando non comunica all’assemblea i provvedimenti dell’autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 Cc); B) nel caso in cui non renda il conto della sua gestione o per gravi irregolarità; C) quando siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all’amministratore o per la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio ma, in questi casi, solo dopo aver convocato l’assemblea chiamata a far cessare le violazioni ed a revocare l’amministratore. In caso di mancata revoca ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e le spese del procedimento sono poste a carico del condominio che potrà poi rivalersi sull’amministratore revocato.
L’art. 1129 Cc, inoltre, specifica quali possono essere le ulteriori “gravi irregolarità” quali: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 4) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 5) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 6) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130 Cc, numeri 6), 7) e 9), vale a dire l’omessa tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro del verbale delle assemblee ed il rifiuto nel consegnare l’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 7) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale – se trattasi di società -, del locale dove sono custoditi i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne visione ed estrarre copia a sue spese.
in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Tali ipotesi di revoca si ritengono tassative, nel senso che al loro verificarsi al Giudice è sottratta qualsiasi valutazione in ordine alla gravità o meno della condotta dell’amministratore, dovendo procedere senz’altro alla revoca dello stesso.
Il procedimento
L’istanza per la revoca dell’amministratore di condominio da luogo ad un procedimento di volontaria giurisdizione, attesa la natura essenzialmente “amministrativa” del procedimento, che deve essere avviato da uno o più condòmini con ricorso.
La particolare natura del procedimento, a parere di alcuni, consentirebbe alle parti in causa di presenziare personalmente in udienza, vale a dire senza l’ausilio di una difesa tecnica (avvocato), ma tale possibilità non è unanimemente condivisa, anzi, la tesi maggioritaria l escluderebbe, stante l’essenziale natura contenziosa del procedimento che, peraltro, assumerebbe rilievo anche sulla regolamentazione delle spese.
Il decreto del Tribunale che dispone l’udienza deve essere notificato, all’amministratore personalmente, vale a dire a mani o per posta, nella residenza, dimora, domicilio dello stesso o presso il suo ufficio.
All’udienza all’uopo disposta l’amministratore, se presente, può essere sentito in contraddittorio con il ricorrente al fine di esporre compiutamente le proprie ragioni, all’esito delle quali il Tribunale (in composizione collegiale), riunito in camera di consiglio, con decreto motivato decide sulla domanda disponendo, o meno, la revoca dell’amministratore.
Resta da chiarire, infine, se il procedimento di revoca debba essere preceduto dalla preventiva mediazione che, in materia condominiale, risulta obbligatoria ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. Cc.
Premesso che per controversie in materia di condominio s’intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice, tra i quali anche la revoca dell’amministratore, ex art. 64 disp. att. Cc, occorre rilevare come l’art. 5, comma 4, lett. f, del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, dispone che il meccanismo della condizione di procedibilità non si applica ai procedimenti in camera di consiglio, tra i quali rientra anche il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio, procedimento camerale plurilaterale tipico.
L’impugnabilità
Ai sensi dell’art. 669-terdecies Cpc, il provvedimento emesso è impugnabile con reclamo alla Corte d’Appello entro dieci giorni dalla comunicazione ovvero dalla notificazione, se precedente.
Il procedimento di reclamo si conclude con ordinanza non impugnabile e, pertanto, non ricorribile in cassazione, se non per il capo relativo alle spese.
A tal proposito, infatti, occorre rilevare come il provvedimento reso della Corte d’Appello in sede di reclamo, non costituisce sentenza, in considerazione del fatto che lo stesso è sprovvisto di quei caratteri della definitività e decisorietà tipici delle sentenza, non contenendo alcun giudizio in merito ai fatti controversi (Cass. n. 15706/2017), tuttavia, alle parti rimane comunque la possibilità di far valere le proprie ragioni attraverso un processo a cognizione piena, il quale giammai potrà essere considerato come un riesame del decreto.
Ecco che allora inammissibile dovrà essere considerato il ricorso per cassazione, se non in relazione alla sola statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (Ex multis: Cass. n. 9348/2017; Cass. n. 8283/2017).
