17/10/2019 – Avv. Stefano Massimiliano Ghio
Capita molto spesso che in occasione della stipula dei preliminari di vendita di immobili venga apposta la condizione dell’ottenimento del mutuo bancario per consentire all’acquirente di pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito.
Ma che valore ha tale clausola contrattuale?
Il Tribunale di Modena con sentenza del 07/06/2019 n. 900, coerentemente con quanto già affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n.22046/2018, ha affermato quanto segue: “ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista …”.
Viene quindi valorizzata la c.d. fictio di avveramento della condizione prevista dall’art. 1359 c.c., per cui tale disposizione si può applicare anche nel caso in esame ove è stata posta una condizione di natura mista. Rimane fermo che incomberà “ ..sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l’onere di provarne l’imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa“. Infatti la mancata richiesta del mutuo si può inquadrare nel difetto di buona fede contrattuale durante lo stato di pendenza della condizione “e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo della condizione mista” (Cass. Sez. U, Sentenza n.18450 del 19/09/2005, Rv.583707).
